Wat ik wou dat ik had geweten voordat ik een huis kocht

Het bezitten van een huis hoort bij het Amerikaanse droom, maar het koopproces lijkt soms meer op een nachtmerrie. Toen mijn man en ik ons ​​vorig jaar voorbereidden om ons eerste huis te kopen, was ik geschokt door hoe weinig ik erover wist en hoe weinig definitieve antwoorden ik online kon vinden. Terwijl ik door het proces heen strompelde en meteen leerde, ontwikkelde ik een nieuw begrip van het gezegde: "Je weet niet wat je niet weet."

Stel je in op succes voordat je begint

Voordat ik aan het proces begon, deed ik zorgvuldig onderzoek - of ik probeerde het tenminste. Ik heb gekeken naar traditionele en door de Federal Housing Authority (FHA) gedekte hypotheken, en ontdekte het bedrag van de aanbetaling en de minimale credit score die we nodig hadden voor elk programma.

Mijn man en ik zorgden ervoor dat onze creditscores hoger waren dan 580, het minimum voor het FHA-programma dat we hoopten te gebruiken. We hebben creditcards gestort om onze schuldquote aantrekkelijker te maken voor kredietverstrekkers. Zodra we aan de minimale vereisten voldeden, maakten we een afspraak met de bank - en we waren erg teleurgesteld.

Ten eerste hebben we geleerd dat veel individuele banken hun eigen vereisten hebben bovenop de voorschriften die de FHA heeft ingesteld. In ons geval vereiste het federale programma een score van 580, maar de bank en het hypotheekbureau dat we spraken met vereiste minimumscores van 600 en 620, wat een aanzienlijk verschil kan zijn wanneer u hard werkt naar reparatie krediet.

We hebben ook vernomen dat verzekeraars willen zien dat uw aanbetaling en afsluitingskosten op uw rekening hebben gestaan gedurende ten minste twee maanden om bij te houden waar het geld vandaan komt en om uw lopende financiële gegevens te bevestigen stabiliteit. Dit was een belemmering voor een ongeduldige koper zoals ik.

Zoek eerst een geldgever

Toen we met makelaars in gesprek gingen, vroegen ze altijd of we een geldschieter hadden benaderd. Toen we geldschieters ontmoetten, was hun eerste vraag altijd of we een onroerend goed in gedachten hadden. Dit liet ons volledig in de war.

Dus wat is het juiste plan? "Potentiële huizenkopers moeten altijd een geldschieter ontmoeten voordat ze aan hun huiszoeking beginnen", zegt Peter Jennings, een geldschieter bij Merrimack Mortgage in New Hampshire, die meer dan 30 jaar in de branche heeft gewerkt jaar. Dit helpt u beslissen welk hypotheekprogramma het beste bij u past. Hypotheken zijn afkomstig van hypotheekmakelaars of traditionele banken. Omdat de industrie zo zwaar gereguleerd is, maakt het niet echt uit wie je kiest voor je hypotheek - de kwalificaties zullen grotendeels hetzelfde zijn, zegt Jennings. Kleine banken bieden echter waarschijnlijk minder hypotheekopties, terwijl grotere geldschieters meestal meer bieden.

Wanneer u klaar bent om een ​​huis te kopen, kunt u uw aanbod versterken met een pre-kwalificatie of een pre-goedkeuringsbrief van uw geldschieter. Een pre-kwalificatie, waarbij een leningfunctionaris de aanvrager beoordeelt om te controleren of ze aan de minimumvereisten voldoen, is de meest voorkomende, zegt Jennings. Als uw inkomen en kredietkwalificaties ver boven het minimumbereik liggen en uw arbeidsverleden stabiel is, zullen veel geldschieters zich comfortabel voelen bij het verstrekken van een pre-kwalificatiebrief. "In de industrie staat het bekend als een slam-dunk lener," zegt Jennings.

Als uw aanvraag echter op het punt staat in aanmerking te komen vanwege krediet- of inkomstenproblemen, kunt u kiezen voor goedkeuring vooraf. "Het bestand is eigenlijk formeel goedgekeurd op voorwaarde dat de lener een huis vindt," zegt Jennings. "Ik doe dit soms wanneer ik me niet op mijn gemak voel bij het ondertekenen van een pre-kwalificatiebrief." Hoewel een voorafgaande goedkeuring nodig is langer van tevoren, het kan eigenlijk tijd besparen tussen het accepteren van uw aanbieding en het sluiten, omdat veel van de beoordelingen al plaatsvinden gedaan.

Zoek een agent: het kost u niets

Zodra u weet dat u in aanmerking komt voor een hypotheek, is het tijd om te gaan winkelen. In eerste instantie zochten mijn man en ik zelf, en namen contact op met agenten met aanbiedingen waarin we geïnteresseerd waren. Maar toen we ons eenmaal realiseerden dat de agent van een koper daadwerkelijk door de verkoper wordt betaald wanneer een huis wordt verkocht, zonder contante kosten voor de koper, hebben we onmiddellijk een agent.

Liz Murphy, een agent bij Berkshire, Hathaway, Fox en Roach Realtors in Jenkintown, Pennsylvania, komt niet vaak voor dat hij zich niet realiseert dat er geen contante kosten zijn voor de agent van een koper. "Gewoonlijk verloopt het gesprek sneller als de koper zich realiseert dat hij de agent van de koper niet betaalt", zegt ze. "Het huisaankoopproces is zo ontmoedigend, en dan denk je: 'Ik moet deze persoon ook betalen.'"

Makelaars stroomlijnen het proces door eigenschappen te vinden die mogelijk niet online worden vermeld en kopers te helpen bij het navigeren door regelgeving en wetten. Toen ons koopproces werd onderbroken door onverwachte hik, waaronder een probleem met de titel van het huis, legde onze agent ons precies uit wat er aan de hand was en adviseerde ons over wat te doen.

Emotionele ondersteuning is geen klein onderdeel van het werk van een kopersagent, zegt Murphy. "U wilt iemand die met u door de ups en downs kan werken, en u emotioneel door het proces kan dragen."

Begrijp de markt wanneer u een bod uitbrengt

Zodra u een woning vindt die u bevalt, moet uw agent u helpen bij het samenstellen van een aanbieding die wordt vastgelegd in de koop- en verkoopovereenkomst, een bindend contract tussen u en de verkoper.

Bedenk hoe agressief u wilt zijn in de onderhandelingen en hoe competitief de markt is (de verkoper kan immers andere aanbiedingen doen totdat uw bod is geaccepteerd). Als u hoopt contant geld te besparen, kunt u overwegen een bepaling te maken dat de verkoper bijdraagt ​​aan de sluitingskosten - de bedrag varieert afhankelijk van het type hypotheek en aanbetalingsbedrag, maar kan variëren van 3 tot 9 procent van de verkoop prijs.

Bepaal ook of u wilt dat uw aanbieding wordt onderworpen aan de keuring voor thuisbezoek en wat voor soort inspectie. Een traditionele huisinspectie dekt eventuele gebreken in het pand zodat u precies weet waar u aan begint. Je kunt ook een plaaginspectie, radontesten en een aantal andere opties opnemen.

Ik was voorbereid op een eindeloos gerommel met de verkoper (misschien kijk ik te veel tv), maar onze onderhandelingen waren kort. We hebben een bod gedaan, de verkoper tegengegaan, en onze agent adviseerde ons om terug te komen met ons "beste en laatste" aanbod om de verkoper te laten weten dat we klaar waren met onderhandelen. Ze accepteerden het.

Breng geen belangrijke levenswijzigingen aan in de laatste fasen

Daarna komt het wachten. Doorgaans duurt het ongeveer 35 dagen vanaf het moment dat uw aanbieding wordt geaccepteerd tot wanneer u het huis kunt sluiten, hoewel het langer zou kunnen zijn, volgens Neena Vlamis, president en mede-oprichter van A&N Mortgage Services in Chicago. Het wachten kan willekeurig lijken en frustrerend aanvoelen, maar de dingen gebeuren de hele tijd achter de schermen.

Nadat uw aanbod is aanvaard, gaat de aanvraag de Procureur Review-periode in, zegt Vlamis. Dit is wanneer de koper due diligence doet door een inspectie te krijgen en verzoeken om reparatie of het sluiten van kostenkredieten in te dienen. "Dit is het moment om ervoor te zorgen dat dit het eigendom is dat je dacht dat het was", voegt Vlamis eraan toe.

Daarna is het tijd voor de koper om achterin te gaan zitten en de hypotheekagent zijn werk te laten doen. "Validatie is het nummer 1-proces dat zich tijdens die periode afspeelt", zegt Vlamis. "Het is zeer belangrijk." Gedurende de tijd dat uw aanvraag wordt beoordeeld, is de geldschieter aan het maken Zorg ervoor dat alle documentatie die u hebt verstrekt, van belastingaangifte tot loonstrook, waarheidsgetrouw is en nauwkeurig.

Omdat de hypotheeksector zo zwaar gereguleerd is, neemt de bank veel stappen om ervoor te zorgen dat de informatie die ze van de koper heeft ontvangen, correct is. De bank stuurt de belastingtranscripties naar de IRS om te controleren of deze overeenkomen met wat de IRS heeft geregistreerd. Het bevestigt ook werkgelegenheidsinformatie en betaling voordat de aanvraag naar de verzekering wordt gestuurd, waar alles opnieuw en meer in detail wordt bevestigd.

Dit is ook wanneer de geldschieter het huis zal beoordelen om ervoor te zorgen dat de waarde van het onroerend goed overeenkomt met of hoger is dan de verkoopprijs. Als u kiest voor een FHA-hypotheek met federale ondersteuning, moet de beoordeling worden uitgevoerd door een door de FHA gecertificeerde taxateur.

Gedurende deze tijd heb je waarschijnlijk meer geld op je account dan je ooit hebt gehad, maar het is uiterst belangrijk om geen financiële wijzigingen aan te brengen gedurende de periode dat je aanvraag wordt beoordeeld. Krediet en werkgelegenheid worden opnieuw bevestigd aan het einde van het sollicitatieproces, net voordat de financiële verplichting is gemaakt, en het is van cruciaal belang dat er geen grote veranderingen zijn die het proces kunnen vertragen of uw kansen op bestaan ​​in gevaar kunnen brengen goedgekeurd. "Schakel niet van bank, doe geen grote aankopen of verander van baan", zegt Vlamis. Als u dat doet, kunt u uw schuld / inkomen-ratio, die kredietverstrekkers gebruiken om de kans te bepalen dat u op tijd betalingen kunt doen, compromitteren. (Gedurende deze tijd hielden mijn man en ik me vooral aan de behoeften: rekeningen betalen en boodschappen doen.)

Dot Your I's en Cross Your T's

Nadat alles door de bank is goedgekeurd, ontvangen kopers een financiële verbintenisbrief. "Dat wil zeggen dat je het 'allemaal vrij' hebt voor je financiering," zegt Vlamis. "Iedereen, begin met inpakken."

Het wachten gaat echter vaak door - met ongeveer een week tussen de financiële vastleggingsdata en uw afsluiting. "Die tijd maakt de voorbereiding van uw slotpakket mogelijk, u kunt de laatste doorloop doen, kassier te bestellen cheques, of een draad georganiseerd voor het sluiten van de kosten, de op te stellen akte, enz. ", zegt Vlamis.

Wanneer het eindelijk tijd is om te sluiten, kun je waarschijnlijk gemakkelijk ademen. Je tekent een enorme stapel papieren, wisselt cheques en sleutels uit en bent op weg als nieuwe huiseigenaar.

Dit stuk verscheen oorspronkelijk op DailyWorth.

Gerelateerde stukken:

Hoe u spaart voor een huis en uw schulden aanpakt

Een verklarende woordenlijst van algemene hypotheekvoorwaarden: van escrow tot titel

Hoeveel moet ik aan een huis uitgeven?